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时代中国(01233)开启全员营销时代 千亿合约销售路上多坎坷

来源::网络整理 | 作者:管理员 | 本文已影响

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  严厉调控之下,有的房企喊出“活下去”的口号,有的房企遭遇盈利困局。也有像时代中国(01233)这样聚焦经济活跃地区的房企仍然开足马力向千亿销售目标进取。然而,在大环境今时不同往日的背景下,进取的路上遭遇坎坷在所难免。

  智通财经APP了解到,近日有市场有消息称,时代中国在内部推行员工强制卖房,未达目标将被裁员。对此,时代中国回应称,上述消息只是房企通行的全民营销公司号召员工一起宣传、推荐公司项目信息,没有下硬性的指标要求,公司的这一举动被放大和误解了。

  所幸,此消息出来后,时代中国股价没有受到负面影响,反而在近几个交易日出现反弹,也许市场认为时代中国全员营销策略会使得公司下半年更上一层楼。

  不过,从另一个角度解读,即使时代中国没有在内度强制员工买房,依然能从多方面觉察到公司的这份“焦虑”。

  业绩增长迅速,完成年度销售目标悬

  首先从业绩方面来看,2019年上半年,公司销售额312.3亿元人民币(单位下同),同比增长20.1%,实现销售面积206.4万平方米,同比增长36.8%。期内,公司实现159.4亿元,同比增长52.2%,公司拥有人应占利润15.94亿元,同比增长34.6%。时代中国仍是百强房企中业绩增速较快的之一。

  遗憾的是,时代中国上半年仅仅完成了年度销售目标750亿元的41.6%,较上年同期的46%下降5.4个百分点。时代中国最新公布的销售数据显示,截至2019年8月31日止8个月的累计合同销售(连合营项目销售)金额约为431.4亿元,增速较上半年下滑至17.8%。8月,时代中国合同销售(连合营项目销售)金额约为63.28亿元,同比增长14.3%。这意味着,时代中国在9月至12月四个月时间内,平均每月要达到约80亿元的销售额才能完成既定销售目标。城市限价及融资收紧的政策背景下,时代中国能否加快推盘速度改善销售增长疲态,又能否在2020年成功冲击千亿销售额,尚需画上一个问号。

  费用率大幅攀升

  此外,有效控制成本费用的增长也是摆在时代中国面前的一道难题。财报显示,2019年上半年,时代中国四项费用均大幅增长,其中销售及市场推广成本增长49.95%,行政开支增长65.09%,其他开支增长86.42%,融资成本增长75.18%,四项费用金额总计达到约20.3亿元,同比增长69.02%,大幅超过合同销售额和营业额的增长速度,费用总额占合约销售比重同比增长1.9个百分点至6.5%。

  由于费用急速增长,公司上半年销售率为10.66%,低于上年同期的10.84%和2018年全年的14%。

  现金依赖融资“输血”

  费用快速增长,不仅影响到时代中国盈利水平,也影响到公司现金状况。2019年上半年,时代中国现金及现金等价物由上年同期的233.74亿元下降至219.98亿元。

  时代中国资产负债表显示,2019年上半年公司流动资产中,预付款土地租赁款项大幅增长至30.31亿元,开发中物业由404.32亿元增长至410.11亿元,此外营收合营/联营公司款项也出现不同程度增长。这些科目均在增加对时代中国资金的占用,也意味着公司上半年或许和往常一样有赖于融资活动为日常经营“输血”。

  公司过往财报数据显示,2014年至2018年,公司经营活动所产生的现金流量净额分别为-24.56亿元、-52.43亿、-5.59亿、-65.85亿和-5.23亿元。期间投资活动所产生的的现金流量净额分别为-0.45亿、-16.1亿、-43.9亿、-84.96亿和-70.79亿元。融资业务现金净额34.94亿元,89.53亿元,90.07亿元,205.63亿元,164.41亿元。

  作为融资额度不断提升的结果,时代中国截至2019年6月30日的计息贷款及其他款合计达到约501.2亿元。一年内到期借款由2018年底的73.12亿元上升至2019年6月30日的100.3亿元,须于两年至五年内偿还的借款约381.75亿元,须于五年后偿还的借款达到19.16亿元。

  期末,时代中国未偿还借款以部分物业、厂房及设备、于合营企业的权益、开发中物业、投资物业及预付土地租赁款项作抵押,其账面值分别约为1.87亿元、5.27亿元、20.77亿元、5.31亿元和1.36亿元。总体而言,上半年时代中国资产负债率同比增长1.4个百分点至76.4%。

  高溢价拿地充裕土储

  时代中国融资金额不断增加,主要原因之一是为了满足公司快速扩张的需求,因此公司需要源源不断的扩充土地储备。

  2019年上半年,时代中国在广州、佛山、长沙以及杭州等12个城市购入21幅地块,购地成为达到187.6亿元,超过2018年全年拿地金额。值得注意的是,上半年时代中国共拍得21幅土地中,除了广东汕头市澄海区的地块,公司拿地的溢价率皆在33%以上。


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